Ein Immobilienkauf ist für die meisten Privatpersonen die grösste Transaktion des Lebens, und zugleich diejenige mit dem grössten Vertrauensvorschuss. Die rechtliche Dimension wird oft unterschätzt, weil der Ablauf so geordnet wirkt: besichtigen, finanzieren, beurkunden, einziehen. Die Risiken stecken in den Details davor.

Die Form ist der einfachste Teil: Der Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf der öffentlichen Beurkundung, das Eigentum geht erst mit dem Eintrag im Grundbuch über. Die Urkundsperson sorgt für die formelle Richtigkeit, sie verhandelt aber nicht für Sie. Was im Entwurf steht, insbesondere zur Gewährleistung, gehört vorher geprüft.

Der wichtigste Blick gilt dem Grundbuch: Dienstbarkeiten wie Wegrechte, Bau- und Näherbaurechte, Nutzniessungen, Vor- und Kaufsrechte, Anmerkungen und Pfandrechte prägen den Wert und die Nutzbarkeit der Liegenschaft weit stärker als mancher Quadratmeterpreis. Dazu kommen öffentlich-rechtliche Fragen ausserhalb des Grundbuchs: Zonenordnung, Ausnützung, hängige Bauprojekte in der Nachbarschaft, Altlasten, beim Stockwerkeigentum zusätzlich Reglement, Protokolle und der Stand des Erneuerungsfonds.

Beim Vertragsinhalt entscheidet die Gewährleistungsklausel: Üblich ist die Wegbedingung («gekauft wie gesehen»), doch für absichtlich verschwiegene Mängel haftet die Verkäuferschaft trotz allem. Präzise Beschreibungen des Zustands, Listen des mitverkauften Inventars, klare Regeln zu Nutzen und Gefahr, Zahlungsablauf und Übergabetermin verhindern die typischen Konflikte nach dem Einzug.

Zur Finanzierung gehört die nüchterne Rechnung: Tragbarkeit auch bei höheren Zinsen, Nebenkosten von Handänderungssteuer über Grundbuch- und Notariatsgebühren bis zur allfälligen Grundstückgewinnsteuer der Verkäuferschaft, deren Sicherstellung je nach Kanton auch die Käuferschaft betrifft. Reservationsvereinbarungen mit Anzahlung sind vor der Beurkundung nur beschränkt verbindlich, hier ist Vorsicht angebracht.

Unsere kostenlose Checkliste führt durch alle Prüfpunkte vom Grundbuchauszug bis zur Schlüsselübergabe. Für die Vertragsprüfung vor dem Notartermin genügt oft ein kurzes Mandat, das in keinem Verhältnis zum Wert der Transaktion steht.